建ぺい率と容積率とは？家を広く建てるコツやその他の制限も解説！

「どんな家を建てるか」を考えるうえで、「土地」と「家」の大きさをそれぞれ考えるかと思いますが、土地の大きさに対して家の広さを自由に決められるわけではありません。

 

日照や景観などの住環境を守るために、面積や高さに制限が設けられており、地域や土地周辺の状況によって変わってきます。

 

そうした制限の代表が「建ぺい率（建蔽率）」と「容積率」です。

この2つを知らずに土地を購入してしまうと、想定していたよりも狭い家になったり、あとあと後悔することにもなりかねません。

 

土地情報にも記載されていてよく見かける「建ぺい率」、「容積率」について紹介！

制限を守りながら広く家を建てるコツや、注意すべきその他の制限についても解説しますね。

 

 

建ぺい率と容積率とは？計算方法も解説！

土地情報でよく見る建ぺい率と容積率。

それぞれの概要や違いについて見ていきましょう。

 

 

建ぺい率とは？

「建ぺい率」は、敷地面積に対する「建築面積」の割合のことを指します。

 

建築面積とは、家を真上から見た時の面積のことです。

2階が1階より大きければ、2階の面積が建築面積となります。

 

都市計画法などに基づいて、用途地域によって土地の何%までと定められており、低層住宅の多い地域ほど住環境を守るために制限が厳しくなります。

 

計算方法は、建ぺい率 (%) ＝建築面積 / 敷地面積 × 100　で算出できます。
例えば、建築面積が50㎡、敷地面積が100㎡の土地の建ぺい率は50％ということになります。

 

ちなみに用途地域とは、都市計画法で市街化しているエリアやこれから市街化する予定のエリアを用途別に区分したものです。
低層住宅専用地域や農業の利便を重視する地域、工場がメインの地域など、その地域にどんな建物が建つかが指定されています。

 

 

容積率とは？

「容積率」は、敷地面積に対する「延床面積」の割合のことを指します。

延床面積とは、家の各階の面積の合計です。

 

こちらも用途地域ごとに割合が決められており、建ぺい率と合わせて家の面積の上限を守る必要があります。

 

計算方法は、容積率 (%) ＝延床面積 / 敷地面積 × 100　で算出します。

例えば、延床面積が80㎡、敷地面積が100㎡の土地なら、容積率は80%となります。

 

建ぺい率と容積率から建物を建てられる面積を計算してみましょう。

敷地面積が100㎡で建ぺい率が50%、容積率が80%の地域であれば、建築面積は50㎡、延床面積は80㎡が上限となります。

 

つまり、最も面積の広い階が50㎡まで、各階の面積の合計が80㎡までの建物を建てられる土地ということですね。

 

 

建ぺい率と容積率で建てられる家は違う！緩和ルールで少しでもお家を広く

十分な広さの土地があっても、建ぺい率や容積率の影響で希望通りの階数や間取りの家が建てられるとは限りません。

 

しかし、方法次第で建ぺい率と容積率の制限を守りながら、部屋数を増やしたり広々とした空間を作ることが可能ですよ。

次に挙げる5つの空間には、緩和ルールが適用されます。

 

 

ロフト

高さが1.4m以下のロフトは延床面積に算入されません。

 

また、ロフトがある階の床面積に対して1/2までの広さであれば、建築面積に算入されないというルールもあります。

 

 

地下室

地下室は、建物全体の1/3までの広さなら容積率の計算に入れなくても大丈夫なんです。

 

先ほどの「敷地面積が100㎡で建ぺい率が50%、容積率が80%」の土地であれば、延床面積が80㎡なので、その1/3にあたる約26㎡までの地下室を作ってもよいということです。

 

作業部屋や倉庫として、地下室をうまく使って広い家を建てられるかもしれませんね。

 

 

バルコニーやベランダ

幅2m以下のベランダやバルコニーは、延床面積に算入されないという緩和ルールがあります。

 

物干しスペースや、子どもの遊び場としても利用できるスペースになりそうです。

 

 

車庫やガレージ

1階部分の車庫やガレージは、1/5までの広さであれば建物面積に算入されません。

このスペースは収納としても使えるため、その分住居スペースを広く確保できます。

 

 

吹き抜け

吹き抜けがあると、空間が広々として見えるため、開放感のある家を作ることができます。

 

吹き抜け部分は床面積として算入されません。

工夫次第でおしゃれな使い方ができますよ。

 

 

建ぺい率と容積率以外の建築制限も押さえておこう

家を建てる上で注意しておくべき制限は、建ぺい率と容積率だけではありません。

次に挙げるような制限にも注意が必要です。

 

・道路斜線制限 / 北側斜線制限

・日影規制

・絶対高さの制限

 

道路斜線制限・北側斜線制限は、隣接する道路や、北側にある隣地に対して日当たりや風通しが悪くならないよう、建物の高さを制限する規制。

道路の反対側や北側の隣地から一定の勾配で敷地に向かって斜線を引き、その斜線の範囲内に収まるよう、建築の高さが制限されます。

 

日影規制とは、周辺エリアの日当たりを確保するため、建物の高さを制限する規制です。

冬至の日を基準に、一定時間以上日が当たらない土地がないよう定められます。

 

また、絶対高さの制限は、容積率などに関わらず、建物の高さの上限を10mまたは12mに制限する規制で、低層住宅専用地域などで適用されることが多いものです。

 

住宅の建築には、実は制限がたくさん。

「知らなかった！」と後で後悔しないよう、制限にはしっかりと目を通しておくようにしてくださいね！

 

 

建ぺい率や容積率など、制限を守って快適な家づくりを

建ぺい率とは、敷地面積に対して建物を建ててよい面積の割合。

容積率は、敷地面積に対する延床面積（各階の面積の合計）の割合です。

 

建ぺい率と容積率を守りながらでも、地下室やロフトなど、延床面積や建築面積に算入されない部分を作ることで、広い家を建てることができます。

 

また、斜線制限や日影規制、絶対高さの制限など、建ぺい率や容積率以外にも建築制限があるため、忘れずに確認しましょう。

 

同じ面積の土地でも、建ぺい率と容積率が変われば建てられる家が異なります。

 

その土地にどのような制限があるのかを考慮して設計するのは、不動産会社や住宅会社などのプロの仕事。

ですが、制限について知識を持っておくことは、どんな家に住みたいか自分たちの理想のライフスタイルのイメージを決め、それにあった土地を探すのに役立つはずです。

 

「はれ暮らし」では他にも、家づくりや住まいに関するお役立ち情報を発信しています。

ぜひ参考にして、より快適な暮らしを実現してくださいね。